przegląd prasy

Gazeta Wyborcza 16.01.2012

W Krakowie zaczyna brakować powierzchni biurowych dla największych firm. - W kryzysie gospodarczym deweloperzy zwolnili tempo inwestycji, a to najlepszy czas na budowę biurowców - przekonują eksperci.

W ciągu ostatnich kilku lat Kraków wyrobił sobie silną markę jako siedziba dużych korporacji outsourcingowych, których w mieście działa już ponad 60. Nie ma wątpliwości, że decydującym czynnikiem są tu koszty pracy oraz tysiące świetnie wykształconych młodych ludzi, gotowych podjąć pracę w korporacji. Co roku uczy się w Krakowie ok. 200 tys. studentów - największe obecne tu firmy (jak Shell, IBM, HSBC, Hitachi czy Motorola) albo nowe pojawiające się na rynku (jak Capita) nie mają więc problemu z rekrutacją pracowników.

Kłopotem może być jednak już niedługo wynajęcie odpowiedniej dla dużej firmy powierzchni biurowej. O ile bez żadnych problemów można wynająć mniejsze powierzchnie biurowe, o tyle bardzo trudno jest znaleźć w mieście wolne budynki, które sprostałyby wymogom największych najemców. - Od pewnego czasu w Krakowie nie buduje się tego, co akurat jest potrzebne - ocenia małopolski biznesmen zorientowany w branży outsourcingowej. - Mamy raptem sześć budynków biurowych z prawdziwego zdarzenia, a przecież jesteśmy milionowym miastem. Według mojej oceny jest tu miejsce dla około 30 biurowców. Muszą one być odpowiednio duże, by zapewnić firmom możliwość rozwoju. Wielkie korporacje niemal przez cały czas zatrudniają nowych ludzi, bo przejmują kolejne zadania. Są firmy, które potrzebują nawet 20 tys. m kw. powierzchni dla biur.

Eksperci potwierdzają, że chętnych na wynajęcie dużej powierzchni biurowej nie brakuje, jednak nie byle jakiej. Zdaniem przedstawicieli Małopolskiej Agencji Rozwoju Regionalnego tego typu najemcy stawiają wiele warunków i wszystkie muszą być spełnione, by firma zgodziła się wyłożyć pieniądze. - Biurowiec musi być wykonany w odpowiednio wysokim standardzie, znajdować się w dobrze skomunikowanej lokalizacji i mieć najmniej kilka tysięcy m kw. powierzchni biurowej - wylicza Wiesław Bury, prezes zarządu MARR. Bury zapewnia, że zna firmy, które są skłonne wynająć lub odkupić powierzchnię biurową rzędu nawet 40-45 tys. m kw.

Dlaczego w takim razie duże budynki nie powstają, by zaspokoić popyt na powierzchnię biurową? Paradoksalnie problemem jest spadek cen na rynku nieruchomości. - W Krakowie nie ma zbyt wielu działek, które spełniałyby wszystkie wymogi, jakie stawiają potencjalni najemcy biurowców. Z kolei właściciele tych działek, które się nadają pod taką zabudowę, nie chcą się ich pozbywać, bo ceny są teraz bardzo niskie. Czekają więc na wzrosty na rynku nieruchomości - ocenia prezes MARR. - Ci, którym uda się przejąć odpowiednie działki i zrealizować budynki biurowe w obecnym okresie, mogą być pewni sporych zysków z takiej inwestycji.

Jednym z obiektów, które mogłyby liczyć na ogromny sukces, jest wciąż stojący w stanie surowym "szkieletor" przy rondzie Mogilskim. Kilka tygodni temu - po pięciu latach starań - ze względu na błędy formalne sąd administracyjny unieważnił "wuzetkę" na jego rozbudowę. Firma Treimorfa, właściciel budynku, o pozwolenie na budowę rentownego biurowca musi się więc starać od zera. Gdyby pozwolenie zostało utrzymane w mocy, już dziś mogłaby podpisywać umowy na wynajem ponad 30 tys. m kw. powierzchni biurowej, którą planuje utworzyć wewnątrz "szkieletora".

Zdaniem prezesa Burego obecny brak wielkich biurowców w Krakowie to również kwestia skali ryzyka, jaka wiąże się z tego rodzaju przedsięwzięciami. - Jeśli w niewielkim biurowcu nie uda się wynająć kilkuset metrów powierzchni, można to przeżyć - przekonuje Bury. - Za to w dużych biurowcach niezagospodarowana przestrzeń to spore obciążenie, które może przewyższyć zyski z pozostałej wynajmowanej powierzchni. A bank na odsetki czekać nie będzie.

Teraz to ryzyko może być mniejsze, bo chętni na wynajęcie dużej powierzchni biurowej cały czas zgłaszają się do Krakowa. Świetnie wiedzą o tym deweloperzy. - Obserwujemy znaczne zainteresowanie powierzchnią biurową, zwłaszcza ze strony firm zajmujących się outsourcingiem procesów biznesowych - przyznaje Piotr Miklaszewski, dyrektor zarządzający firmy East-West Development Office, która otrzymała niedawno pozwolenie na budowę pierwszej części kompleksu biurowego u zbiegu ulic Klimeckiego i Powstańców Wielkopolskich. - Mimo że czasy są trudne, na tym rynku panuje spore ożywienie, a potencjalni najemcy powierzchni w tych budynkach wciąż się zgłaszają. Dlatego w naszym kompleksie w pierwszym etapie przewidzieliśmy 10 tys. m kw. na czterech poziomach. W sumie planujemy wybudować 25 tys. m kw. powierzchni - wylicza Miklaszewski.

Część specjalistów przekonuje jednak, że obecny poziom niedoboru powierzchni biurowej na krakowskim rynku nieruchomości jest zdrowy. Przyznają jednak, że najemcy nie mogą już przebierać w świeżo oddanych inwestycjach, co jeszcze kilka lat temu nie było niczym niezwykłym.

- Rynek kształtują głównie korporacje outsourcingowe oraz firmy z branży badań i rozwoju nowoczesnych technologii. W ciągu ostatnich dwóch lat oddawano w Krakowie około 50-60 tys. m kw. powierzchni biurowej rocznie, metraż zaś wynajętych w tym samym okresie biur nieco przewyższał tę liczbę - opisuje Włodzimierz Jędruszak, dyrektor agencji komercyjnej Fisheye Properties Establishment. - Jedyne, co zmieniło się w ciągu ostatnich lat, to to, że najemcy, mając dziś mały wybór powierzchni w budynkach oddanych do użytku, coraz częściej biorą pod uwagę obiekty w budowie lub nawet planowane - zwraca uwagę. Firmy są więc gotowe podpisywać kontrakty na podstawie biznesplanu biurowca. Obecnie najchętniej wynajmowaną powierzchnią są biura liczące sobie od 2 do 6 tys. m kw.